【保存版】相続登記の手順！必要書類・費用・義務化ルールのまとめ

相続登記とは？

相続登記とは相続（故人が亡くなったこと）を発生原因として行う登記手続きのことです。具体的には故人（被相続人）が持っていた不動産（土地・建物）の名義を、その不動産を引き継いだ人の名義へと変更する手続きです。

不動産の名義は法務局が管理している登記簿に記録されています。そのため、不動産の名義を変更するには、法務局に対して「××××（故人）から〇〇〇〇（不動産を引き継ぐ人）に名義を変更してください」という相続登記の申請をする必要があります。

相続登記の義務化とは？

この相続登記ですが令和6年（2024年）4月1日から義務化されています。義務化ということは、不動産を持っていた被相続人が亡くなった場合は必ず相続登記をしなければならないということです。

それまでは相続登記は任意でした。しかし、その結果、相続登記が放置され、全国で所有者が誰かわからない不動産が増加し、深刻な社会問題となってしまいました。これが公共事業や災害の復興の妨げ、空き家問題・近隣トラブルの原因となったため、不動産の所有者を明確にする目的で相続登記が義務化されました。

この相続登記の義務化において、最も注意すべきなのが「いつまでに登記をしなければならないか」という相続登記の期限のルールです。単に「故人が亡くなった日から3年」というわけではなく、状況によって期限の起算点が異なります。

正当な理由（重病である、相続人が極めて多く戸籍集めに時間がかかっている等）がないにもかかわらず、期限内の相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

もっとも、期限を1日でも過ぎたらただちに自動で過料が科されるわけではありません。 実際は、まず法務局から「相続登記の申請をしてください」という通知が届きます。この通知を受けた後、速やかに登記を申請するか、あるいは「相続人申告登記」などの手続きを行えば、過料を科されることはありません。

過料が科されるのは、この法務局からの通知すらも正当な理由なく無視して放置し続けた場合など、ごく例外的な場合に限られると考えられます。万が一期限を過ぎてしまっても、慌てずにすぐ専門家へ相談するなどの対応をとれば、ペナルティを回避することができます。

相続登記までの手順

相続登記までの流れとしては、大きく「遺言書がある場合」と「遺言書がない場合」にわかれます。もっとも、実務上は「遺言書がない場合」が多いことから、ここでは「遺言書がなく、かつ、相続人による話し合い（遺産分割協議」によって、新しい不動産の名義人を決める場合の手順について解説したいと思います。

遺言書の有無を確認する

まず、被相続人が遺言書を残していないか確認しましょう。遺言書がある場合は、原則としてその内容が最優先され、相続人の話し合いを省略して登記を進めることができます。

💡 自筆の遺言書は「開封」に注意！
自宅の金庫や机の引き出しから手書きの遺言書（自筆証書遺言）が見つかった場合、**絶対にその場で開封してはいけません。**家庭裁判所で「検認（けんにん）」という手続きを経る必要があり、勝手に開封すると5万円以下の過料に処される可能性があります。なお、公証役場で作られた「公正証書遺言」や、法務局に保管されていた遺言書であれば、検認なしですぐに登記に使えます。

相続人を確定する

遺言書がないことが確認できたら、誰が相続人かを掌握します。のちの遺産分割協議は相続人全員が関与していなければならないからです。また、不動産を引き継ぐことになった人が相続人であることを証明するための被相続人や相続人の戸籍も集める必要があります。戸籍を集め解読しながら、相続人を確定する作業が必要となります。

💡 古い戸籍は解読が難しい
明治や大正、昭和初期の古い戸籍（除籍謄本や改製原戸籍）は、すべて手書きで書かれています。独特の崩し字や古い法律用語で記録されているため、一般の方が読んでも「誰がどこに転籍したのか」「隠し子や前妻との子供がいないか」などを正確に読み解くのは非常に困難です。読み落とし相続人の把握漏れが生じると、のちの遺産分割協議自体が無効となってしまいます。

相続する不動産を正確に把握する

相続人の確定と並行して、故人が「どこに」「どのような」不動産を所有していたかを特定します。毎年春に届く固定資産税の納税通知書を確認するほか、市区町村役場で「名寄帳（なよせちょう）」や「固定資産評価証明書」を取得します。

💡 「私道」の裏口トラップに注意
納税通知書だけを頼りにしていると、「非課税の私道（道路の持分）」を見落とす可能性があります。私道は税金がかからないため、納税通知書に載らないケースが多いのです。自宅の土地・建物だけを名義変更し、目の前の私道の持分が故人の名義のまま放置されてしまうと、将来その不動産を売却したり住宅ローンを組んだりする際に面倒なことになります。必ず「名寄帳」を取って漏れがないか確認しましょう。

誰が相続するか話し合う

相続人を確定し、被相続人の不動産をすべて把握できたら、相続人全員で「誰がどの不動産を引き継ぐか」を話し合います。全員の合意がまとまったら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が実印で押印、それぞれの印鑑証明書を用意します。

💡 話し合いは余裕をもって
遺産分割協議は、相続人が一人でも欠けたり、一人でも同意しなかったりすれば不成立となります。普段は仲の良い家族であっても、いざ具体的なお金や不動産の話になると、主張が食い違ってまとまらないケースは珍しくありません。また、海外在住の相続人がいる場合は、印鑑証明書の代わりに現地の領事館で「サイン証明」を取得してもらう必要があり、郵送の往復だけで数ヶ月を要することもあります。
💡 行方不明の相続人がいる場合
相続人の中に音信不通や行方不明の方がいて話し合いができない場合は、家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選任してもらう手続きが必要になります。

法務局に相続登記を申請する

最後に、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。申請方法は、

①書面申請（法務局へ持参または郵送）
②オンライン申請

の２つの方法があります。それぞれ申請方法は異なりますが、集めるべき書類・法務局に提出する書類は基本的には同じです。

💡 平日の補正対応が負担に
法務局に提出した書類に1箇所でも不備（誤字脱字、計算ミス、添付書類の不足など）があると、法務局から「修正（補正）に来てください」と電話がかかってきます。この対応は平日の日中（8:30〜17:15）に法務局の窓口へ直接出向く必要があるため、お仕事をされている方にとっては非常に大きな負担となります。不備の程度によっては、申請自体を一度取り下げて最初からやり直さなければならないこともあります。

相続登記の必要書類

登記の申請は「登記申請書」と「登記申請書以外の書類（添付書類）」を法務局に提出して行います。ここではそれぞれわけて解説します。なお、「登記申請書以外の書類」については、遺産分割協議を経て相続登記する場合の書類を紹介します。

登記申請書

登記申請書とは「誰が、どの不動産を、どのような目的で引き継ぐのか」などについて書いた、登記申請のための書類です。登記申請書は、法務局が定めた決まったフォーマットに沿ってA4サイズの用紙で作成します。主に以下のような項目を記載します。

• 登記の目的：「所有権移転」など
• 登記の原因：「令和〇年〇月〇日 相続」など
• 相　続　人： 新しく不動産の名義人になる方の住所・氏名・連絡先
• 登録免許税： 計算した課税価格と納める税額
• 不動産の表示： 相続する土地や建物の詳細

特に「不動産の表示」は、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている通りに一言一句正確に書き写す必要があります。申請書のひな形や具体的な記載例は、法務局のホームページからWordファイル等でダウンロードすることが可能です。

登録免許税の納付方法

登記申請する際は登録免許税という税金を法務局に納めなければなりません。納付方法は様々ありますが、①書面申請の場合は収入印紙を購入し、登記申請書とは別のA4の用紙（「収入印紙貼付台紙」というタイトルを書いた紙）に貼付して納付するのが一般的です。登記申請書に収入印紙を貼りつけないよう注意しましょう。

登記申請書→収入印紙貼付台紙の順に重ね、左端の２箇所をホチキスとめし、申請書と台紙が関連する用紙であることを証明するために契印を押します。

登記申請書以外の書類（添付書類）

遺産分割協議書を経て相続登記を申請する際に、登記申請書以外に必要となる書類（添付書類）は以下の通りです。

書類	取得先	誰のものが必要か・備考
①出生から死亡までの連続した戸籍謄本	本籍地の市区町村役場	亡くなった方（被相続人） ※転籍や改製があるため、複数通になるのが通常です。
②住民票の除票（または戸籍の附票）	最後の住所地の役場	亡くなった方（被相続人） ※登記簿上の住所と死亡時の住所を繋ぐため。
③戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）	各相続人の本籍地	相続人全員分 ※被相続人の死亡日以後に発行されたもの。
印鑑証明書（※発行からの期間制限はありません）	住所地の市区町村役場	相続人全員分 ※遺産分割協議書に実印を押印するため。
④住民票	住所地の市区町村役場	不動産を相続する人（新名義人）のみ
遺産分割協議書	ご自身で作成（または専門家）	相続人全員の署名（自署）と実印での押印が必要。
固定資産評価証明書の写しまたは名寄帳の写し	不動産を管轄する市区町村役場	亡くなった方が所有していた不動産のもの。 ※登録免許税の計算に必要です。

なお、先に法務局から法定相続情報一覧図という書類の交付を受け、これを相続登記の申請の際に提出するときは、①・②・③・④の提出が不要となります。また、相続関係説明図という書類を提出した場合は、コピーをとらなくても①・②・③・④の書類を還付（原本還付）してもらうことことができます。

原本還付とは？

原本還付とは、法務局に提出した書類（原本）を、相続登記が終わった後に返してもらうこと、あるいはその手続きのことをいいます。相続登記では戸籍謄本や遺産分割協議書、印鑑証明書など、集めるのに時間や労力がかかる重要な書類をたくさん提出します。これらすべて法務局に回収されてしまうと、後の銀行での手続きなどで再度、一から書類を集めなければならず重い負担となってしまいます。 そこで、「法務局で用が済んだら、書類を返してください」と申請しておくのが原本還付です。

各書類をまとめる

ここまでで以下の書類が整いました。

③について。原本還付を希望する書類（コピー）（③-1）については「●原本還付の方法」に沿ってまとめ、その原本（③-2）についてはクリップでとめるかクリアファイルに入れてまとめます。そして、①・②・③-1をホチキスでとめ、③-2をその下に重ねて全体をクリップでとめてまとめ、法務局に提出します。

相続登記にかかる費用

相続登記をする際に発生する費用は、ご自身で相続登記を行う場合でも必ずかかる「実費」と、司法書士などの専門家に依頼した場合にかかる「司法書士に払う報酬」があります。

実費

実費には「登録免許税」と「書類の取得費用」があります。

登録免許税

登録免許税とは、登記申請をする際に法務局に納めなければならない税金です。相続税とは異なる税金ですので、相続税がかからなくても納めなければならない場合もあります。

なお、現在のところ、以下のいずれかにあたるときは、登録免許税の免税措置により登録免許税の納付が免除されます。この措置を受けるには、登記申請書の「登録免許税」の箇所に根拠となる条文を書かなければなりません。

書類の取得費用

書類の取得費用には「添付書類の取得費用」と「その他の費用」があります。

司法書士に払う報酬

司法書士に相続登記を依頼する場合は、登録免許税のほかに司法書士に払う報酬も発生します。なお、書類の取得費用については報酬に含まれていることもあります。司法書士に払う報酬は、司法書士にどこまで依頼するかによっても金額が変動します。

依頼内容のイメージ	報酬の目安
①登記申請のみ （書類の収集や遺産分割協議書の作成はご自身で行う）	約5万円 ～ 8万円
②丸ごとフルサポート （書類の収集から登記申請まですべてを任せる）	約7万円 ～ 12万円

①登記申請のみは、平日に役所へ行って戸籍を集めたり、相続人で話し合って遺産分割協議書を作成したりする時間が取れる方向けです。登記申請書類の作成と提出だけをプロに任せることで、費用を抑えつつ登記を完了させることができます。

一方、②丸ごとフルサポートは、「平日は仕事で役所に行けない」「書類の不備で法務局とやり取りするのが不安」といった方に選ばれる方法です。依頼者は基本的に「ご自身の印鑑証明書を用意して、できあがった書類に実印を押すだけ」で済むため、手続きにかかる労力やストレスを大幅に減らすことができます。

💡 場合によっては報酬が高くなることも
上記の目安は、あくまで相続するのは「自宅の土地・建物のみ」「相続人が数名程度」といった一般的なケースを想定しています。数次相続が起きている、不動産の数が多い、相続人の数が多いなど、手続き複雑になることが予想される場合は司法書士の作業量が増える分、報酬は高額となる可能性があります。

相続登記は自分でできる？

相続登記はご自分で行うこともできます。上記のとおり、司法書士に依頼すれば報酬がかかりますので、少しでも費用を抑えるために相続登記を自分でやってみようと考える方も少なくありません。

もっとも、以下のケースでは手続きの難易度が飛躍的に高まります。こうした場合にまでご自分で相続登記することは、却って時間や労力がかかるだけでなく、後で取り返しのつかない事態にまで発展しかねません。

迷わず司法書士に相談した方がよいでしょう。