登記簿謄本とは？登記事項証明書との違いを解説

登記簿謄本とは～登記事項証明書との違い

登記簿とは、不動産の物的状況や所有権、抵当権などの権利関係が記録された公的書類です。不動産の履歴書のようなもので、登記簿を見ることでいつ誰がどんな権利を取得したのか、失ったのかなどを確認できます。登記簿には不動産登記簿のほか、会社や役員の情報などを記録した商業登記簿がありますが、以下では不動産登記簿について解説します。

登記簿謄本とは登記簿の写し（紙）のことです。法務局の登記事務がコンピュータ化される前、不動産の権利関係等を確認したいときは、法務局に直接出向き、バインダーに綴られた紙の登記簿謄本を見て、必要があるときはメモをとるなどして確認していたようです。

それが、登記事務がコンピュター化されるに伴い、登記簿謄本に代わるものとして誕生したのが登記事項証明書です。登記事務がコンピューター化される前は紙、された後はデータで登記情報が管理されるようになり、データをプリントアウトしたものが登記事項証明書です。

このように登記簿謄本では紙で、登記事項証明書はデータで管理されることが大きな違いです。また、登記事項証明書は郵送やオンラインでも取得できます。もっとも、記録されている内容に大きな違いはありません。また、登記事項証明書は今でも登記簿と呼ばれることもあり、この記事でも登記簿と呼ぶことにします。

なお、紙の登記簿謄本は閉鎖登記簿として法務局に保管されています。

登記簿（登記事項証明書）に書かれている内容

それでは、ここからは、登記簿からどんな情報を読み取ることができるのか、登記簿に書かれている内容について解説していきたいと思います。

①表題部

登記簿は大きく表題部と権利部にわかれます。表題部は不動産の物的状況を記録する箇所です。土地の表題部には所在・地番・地目・地積等が、建物の表題部には所在・家屋番号・種類・床面積等が記録されています。遺産分割協議書を作るときは、この箇所を参照しながら不動産を特定します。

②権利部

権利部は不動産の権利関係を記録する箇所です。表題部の下に権利部が設けられますが、所有権の保存登記をしていないときは権利部は設けられていません。権利部は甲区と乙区にわかれます。甲区・乙区ともに「順位番号」、「登記の目的」、「受付年月日・受付番号」・「権利者その他の事項」の欄が設けられています。

③甲区

甲区は所有権に関することが記録されています。たとえば、誰かから誰かに所有権が移った場合は「登記の目的」の欄に「所有権移転」と書かれており、「権利者その他の事項」に「原因（売買・相続などの所有権が移転した原因）」と「所有者（の住所・氏名）」が書かれています。

④乙区

乙区は所有権以外の権利に関することが記録されますが、乙区がない登記簿もあります。所有権以外の権利で代表的な権利が抵当権です。不動産の所有者が誰かからお金を借りたという場合は抵当権が設定されていることが多いです。抵当権が設定されているときは「登記の目的」に「抵当権設定」、「権利者その他の事項」に「（抵当権を設定した）原因、債権額、損害金、債務者、抵当権者など」が書かれています。

⑤共同担保目録

共同担保目録とは、2個以上の不動産に対して同じ担保権（抵当権など）で設定しているときに作られる目録です。たとえば、金融機関から住宅ローンを借りる際は土地と建物の両方に抵当権が設定されることが多く、その場合は共同担保目録が作られています。共同担保目録が作られるのは担保権が設定されていることが前提となるため、担保権が設定されていないときは共同担保目録も作られていません。

相続手続きにおける登記簿のチェックポイント

相続手続きにおける登記簿でチェックすべきポイントは様々ありますが、ここでは特に気をつけていただきたいポイントに絞って解説します。

地目

地目とは土地の用途のことです。地目は土地の表題部に書かれています。まずは、地目が現況と合っているかどうかを確認しましょう。固定資産税納税通知書の「現況地目（課税地目）」でも確認できます。

不動産登記法上は、登記簿上の地目と現況地目が一致しないときは、地目変更登記をしなければならないとされています。また、地目が「田」などの農地を相続するときは、農業委員会に届出をしなければなりません。

所有者（故人）の住所

次に、所有者（故人）の住所です。故人の住所は甲区の「権利者その他の事項」に書かれています。故人の不動産を相続して法務局に相続登記の申請をする場合、故人と登記簿上の所有者とが同じ人物であることを証明しなければいけません。

そのために、まずは「登記簿上の住所」と「故人の本籍」とが一致しているかどうかを確認しなければなりません。故人の本籍は戸籍謄本で確認します。もし、一致していない場合は、「登記簿上の住所」と「故人の住所」とが一致しているかを住民票の除票で確認し、それでも一致しない場合は戸籍の附票などで「登記簿上の住所」と「住民票の除票上の住所」にいたるまでのつながりを証明する必要があります。

登記簿（登記事項証明書）の種類

登記簿には以下の種類があります。

全部事項証明書

全部事項証明書は、過去から現在までの全ての事項を証明するものです。相続手続きを進める際、これから不動産の取引を始める際などはこの全部事項証明書を取得します。

現在事項証明書

現在事項証明書は、現時点で効力のある事項のみを証明するものです。直近の権利関係だけを手早く確認したいときに取得することがあります。

一部事項証明書

一部事項証明書は、全部事項のうち、請求で特定した一部の事項のみを証明するものです。共有者が多数いるマンションの住人が、自己の持分のみを証明したいときなどに取得することがあります。

閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書は、閉鎖した登記簿に掲載されている事項を証明するものです。建物の滅失登記をした際は、建物の登記簿は閉鎖されます。後日、その登記簿の内容を確認したいときなどに閉鎖事項証明書を請求します。

登記簿と権利証の違い

ここまで登記簿について解説してきましたが、中には「権利証とどう違うの？」という疑問を持たれる方もおられると思います。そこで、登記簿と権利証との違いについて、以下のとおり、表にしてまとめてみました。

	登記簿	権利証
正式名称	登記簿謄本・登記事項証明書	登記済証・登記識別情報通知
目的	物的状況・権利関係の確認、証明	本人確認・意思確認
発行元	法務局	法務局
発行時期	請求時（いつでも）	権利取得時のみ（※現在は12桁のパスワードが暗号化された書面として交付されます）
再発行	可	不可
保管・管理する人	法務局	権利取得者
公開性	あり（誰でも見ることができる）	なし（権利者にしか発行されない）

権利証については以下の記事で詳しく解説しています。

登記簿（登記事項証明書）の取得方法

登記簿は以下のいずれかの方法で取得できます。

法務局の窓口で請求する

法務局に行き、以下の請求書を手数料（600円/1通）とともに提出します。請求書は法務局に置いてありますが、法務局のホームページからダウンロードすることもできます。手数料は収入印紙で納めますが、収入印紙は法務局で買うことができます。

請求にあたって印鑑や身分証明書などは必要ありません。不動産の所在地に関係なく、どこの法務局（支部・出張所）でも請求・取得することができます。

郵送で請求する

郵送で請求する場合は請求書をダウンロードします。請求書に必要事項を記入の上、手数料（600円）分の収入印紙を右上の欄に張ります。収入印紙は郵便局などで買うことができます。その他、封筒を2通用意し、1通は法務局に送る用、1通は返信用として使います。返信用の封筒には返信先の郵便番号・住所、宛名を忘れずに書いておきましょう。また、返信用封筒にも切手を貼っておく必要があります。

オンラインで請求する

オンラインで登記簿謄本を取り寄せる場合は、まずは「登記ねっと（登記・供託オンライン申請システム）」にアクセスして登録することから始める必要があります。手数料は郵送で受け取る場合は520円、窓口で受け取る場合は490円と上の2つの方法より安いです。手数料は「登記ねっと」と銀行口座と紐付け、口座から引き落とす方法で支払うことができ、収入印紙を買う必要がなく便利です。