【相続税】小規模宅地等の特例とは？適用要件をわかりやすく解説

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地や事業に使っていた土地（※）を相続する際、一定の要件を満たせば、その土地の評価額が最大80％（貸付事業用等の場合は50%）減額される特例です。

相続税は、正味の遺産額（課税価格の合計額）から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額に対してかかります。この特例を適用できれば、遺産額が基礎控除額の範囲内に収まり相続税が0円になる、あるいは税額を大きく抑えることができるようになります。

小規模宅地等の特例の対象・減額割合

ここでは、小規模宅地等の特例の対象となる土地（宅地等）は、その用途や所有形態に応じて以下の4つの区分に分類されます。

ここでは、個人の相続で適用されることが多い、「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」について解説します。

【1】特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計をともにしていた親族が生活の拠点として使っていた土地です。

被相続人の配偶者や被相続人と同居あるいは別居していた子どもが被相続人名義の土地を相続する、などといった場合に適用を検討するのが【1】です。

敷地面積のうち330㎡（約100坪）までを80%減額できます。評価額5,000万円の土地であれば、1,000万円として相続税を計算できます。

【2】特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計をともにしていた親族が、個人事業や商売で使っていたお店などの敷地として使っていた土地です。

父親が経営していたパン屋の店舗敷地をその子どもが相続し、子どもがそのままパン屋の経営を引き継ぐ、などといった場合に適用を検討するのが【2】です。

敷地面積のうち400㎡（約100坪）までを80%減額できます。

【3】貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、被相続人や生計をともにしていた親族が、アパート経営や貸駐車場といった「不動産貸付事業」の敷地として使っていた土地のことです。

親が経営していた賃貸アパートの敷地を子どもが相続し、そのままアパート経営を引き継ぐ、などといった場合に適用を検討するのが【3】です。

敷地面積のうち200㎡（約60坪）までを50%減額できます。

小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例を適用するには以下の要件を満たす必要があります。なお、小規模宅地等の特例の要件は以下よりもさらに細かいですが、ここでは全体の大枠をわかりやすく解説します。実際の適用にあたっては複雑な判断が必要になるケースも多いため、最終的には税理士等の専門家にご相談・確認ください。

【要件①】土地を引き継ぐ人が親族であること

まず、土地を引き継ぐ人が被相続人の「親族」であることが必要です。

親族とは、

• 配偶者
• 6親等内の血族
• 3親等内の姻族

のことです。

法定相続人以外の「親族」に遺言で土地を引き継いだ場合の親族も、小規模宅地等の特例を受けることができます。一方、法律上の婚姻関係にない内縁の配偶者や遺言で土地を引き継いだ知人などの第三者は「親族」ではないため適用を受けることはできません。

【要件②】土地・親族別の要件を満たすこと

次に、土地（特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等）別・親族別の要件を満たすことが必要です。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等の特例を受けるための要件は、誰が土地を引き継ぐかによって以下の3つのパターンに分かれます。

特定事業用宅地等

「特定事業用宅地等」の特例を適用するための主な要件は、その土地が誰の事業に使われていたかによって2つのパターンに分かれます。

貸付事業用宅地等

「貸付事業用宅地等」の特例を適用するための主な要件は、誰が不動産貸付（アパート経営や駐車場など）を行っていたかによって以下の2パターンに分かれます。

【要件③】遺産分割協議が終わっていること

次に、相続税の申告をする前に、対象となる土地を「誰が取得するか」を遺産分割協議で決めておくことが必要です。【要件②】で解説したとおり、小規模宅地等の特例は「土地を引き継ぐのが誰か」によって適用の要件や可否が決まるからです。

もし、相続税の申告をする前に遺産分割協議がまとまらず、税務署に誰が土地を引き継ぐのかを申告できないときは、申告の際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出し、ひとまず小規模宅地等の特例を適用せずに相続税の申告・納税を行っておきます。そして、後日3年以内に遺産分割協議を成立させ、成立の日の翌日から4か月以内に税務署に相続税の「更正の請求」という手続きを行うことで、特例適用後の税額との差額分を還付してもらうことができます。

【要件④】税務署に申告すること

最後に、小規模宅地等の特例を適用した旨を記載した相続税の申告書を、申告期限までに税務署へ提出することが必要です。

注意が必要なのは、「特例を適用した結果、課税される遺産総額が基礎控除額を下回り、相続税が0円になった場合」です。税金がかからないなら申告も不要だと勘違いされがちですが、この特例は「要件を満たしていることを税務署へ申告して初めて適用が認められる」制度です。そのため、たとえ最終的な納税額が0円であっても、必ず期限内に申告書を提出しなければなりません。申告の際には、特例の適用要件を満たしていることを証明するため、戸籍謄本や遺産分割協議書の写し、印鑑証明書などの添付書類もあわせて提出する必要があります。

小規模宅地等の特例の必要書類

ここでは、小規模宅地等の特例を使って相続税の申告をする場合に税務署に提出する書類をまとめました。

なお、ここで紹介する書類はあくまで一般的な書類となります。個別・具体的なケースにおいては、さらに必要となる書類もありますので、気になる方は税務署や税理士に確認しながら準備をすすめるようにしてください。

【1】相続税申告用の書類

必要書類	詳細・備考
戸籍謄本（または法定相続情報一覧図の写し）	被相続人の出生から死亡まで連続して分かるもの
遺言書の写し または 遺産分割協議書の写し	誰が特例対象の土地を取得したか証明するため
印鑑証明書	遺産分割協議書に実印を押印した相続人全員分
マイナンバー確認書類・身元確認書類	申告書にマイナンバーを記載する全員分
申告期限後3年以内の分割見込書	※遺産未分割のまま一旦申告し、後日特例の適用を受ける場合のみ必要

【2】小規模宅地等の特例用の書類

小規模宅地等の特例用の書類については、さらに「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」により提出する書類が異なります。

特定居住用宅地等

相続する人・ケース	必要な追加書類
配偶者	特に追加の添付書類はありません
同居親族	・住民票の写し などの居住事実を明らかにする書類（※申告書にマイナンバーを記載する場合は省略可能）
別居親族 （家なき子特例）	・戸籍の附票の写し（相続開始前3年以内の住所履歴） ・賃貸借契約書の写しなど（直近3年以内に住んでいた家屋が自己所有等でない証明） ・家屋の登記簿謄本など（相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがない証明）
被相続人が老人ホーム等に入所しており、入所前に住んでいた元自宅の敷地に特例を使う場合に必要	・被相続人の戸籍の附票の写し ・介護保険被保険者証などの写し（要介護認定等を受けていた証明） ・施設への入所時の契約書の写し

特定事業用宅地等

該当ケース	必要な追加書類
被相続人等の 事業用敷地	・原則として追加書類なし（共通書類と申告書付表で手続き可能です） ・（※相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等の場合）事業が一定規模以上であることを明らかにする書類

貸付事業用宅地等

該当ケース	必要な追加書類
相続開始前3年以内に、新たに貸付事業を始めた賃貸アパート・駐車場等の敷地（※被相続人が、3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた場合に限る）	・相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていたことを明らかにする書類（過去の所得税等の確定申告書、賃貸借契約書など）

小規模宅地等の特例を適用した場合の効果

相続税申告をし小規模宅地等の特例を適用できたとして、どれほどの節税効果を期待できるのでしょうか？中には数百万円から数千万円単位で金額変わるケースも少なくありません。ここでは、以下の設例を使って、小規模宅地等の特例を「適用しない場合」と「適用した場合」でどれほどの差が出るのかをみていきたいと思います。

特例を適用しない場合

土地の評価額は5,000万円のまま、正味の遺産額は8,000万円として計算されます。

特例を適用した場合

土地の評価額5,000万円が80％減額（マイナス4,000万円）され、「1,000万円」として扱われます。

小規模宅地等の特例Q＆A

最後に、小規模宅地等の特例に関してよくある疑問について回答します。

Q. 玄関が別の「完全分離型」でも同居として特例を使えますか？

A. 1階と2階で生活空間が完全に分かれており、内部で行き来できない構造であっても、同じ建物であれば原則として「同居」とみなされ、小規模宅地等の特例の対象になります。

ただし、建物が「区分所有登記」されている場合は対象外となります。 区分所有登記とは、1階と2階がそれぞれ別々の不動産（マンションの別部屋のような扱い）として登記されている状態です。この場合は法律上「別居」と判定されてしまいます。小規模宅地等の特例を受けるためには、建物が「区分所有登記されていない一棟の建物」であることが必須条件となりますので、事前によく確認しておきましょう。

Q. 二世帯住宅で特例が使えなくなる落とし穴はありますか？

A. 建物を親と子でそれぞれ別々に登記する「区分所有登記」をしている場合は適用できません。

法律上は「別々の家」に住んでいると扱われ、同居の要件を満たさなくなるためです。特例を適用するには、建物を必ず「共有登記」または「親（もしくは子）の単独名義」にしておく必要があります。建てる際の登記方法には十分ご注意ください。

Q. 自宅（特定居住用）と店舗（特定事業用）の土地は併用できますか？

A. 併用できます。

自宅（最大330㎡）と事業用（最大400㎡）で上限までそれぞれ80％減額を受けられるため、合わせて最大730㎡まで適用できます。

Q. 一次相続で配偶者ではなく子どもが自宅を相続したほうが節税になりますか？

A. ケースによりますが、節税になることがあります。

配偶者には「配偶者の税額軽減」があるため、配偶者が特例を使っても節税効果が無駄になりがちです。代わりに同居の子が一次相続で特例（80%減額）を使って自宅を相続すれば、一次・二次相続を通じたトータルの税負担を大きく減らせることがあります。

Q. 二次相続で「家なき子特例（別居親族）」は使えますか？

A. 使うことはできます。ただし、厳しい要件をクリアする必要があります。

二次相続の時点で配偶者はすでにいないため、実家に「同居している他の法定相続人が誰もいない」という前提のもと、3年以上借家住まいなどの要件を満たす「家なき子」の子どもがいれば、自宅の土地について小規模宅地等の特例を適用して節税できます。ただし、住んでいる借家が「自分や配偶者、3親等内の親族」などが所有する建物でないことや、過去にマイホームを所有したことがないことなど、細かい要件をすべてクリアする必要があります。非常に間違いやすい特例ですので、適用を検討する際は、あらかじめ対象の借家の名義などを必ず確認しておきましょう。

Q. 親が老人ホームに入所し、自宅が空き家になっていても特例は使うことができますか？

A. 一定の要件を満たせば使うことができます。

親が老人ホーム等に入所したことで自宅が空き家になった場合でも、亡くなる直前（相続開始の直前）において親が「要介護認定」または「要支援認定」を受けていれば、小規模宅地等の特例を使うことができます。「入所する前に認定を受けていなければならない」と誤解されがちですが、入所時は元気であっても、亡くなるまでに要介護等の認定を受けていれば問題ありません。なお、入所先が有料老人ホームや特別養護老人ホーム、サ高住など、国が定める対象施設であることも条件となります。

Q. 入所中、空き家になった実家を他人に貸し出しても特例の対象になりますか？

A. いいえ、対象外になります。

親の入所後に実家を第三者に賃貸したり、店舗など別の用途で使い始めたりすると、自宅用の土地とはみなされなくなってしまいます。小規模宅地等の特例を適用するためには、入所後にその実家を「空き家のまま」維持・管理するか、あるいは親と「生計を一にする親族」が住み続けることが必要です。