配偶者居住権 | 配偶者短期居住権との違いやデメリット・登記について解説　

配偶者居住権とは？

配偶者居住権とは、亡くなった方（被相続人）の配偶者が被相続人が死亡したときに住んでいた建物に、原則として亡くなるまで、無償で住み続けられる権利（債権）のことです。2020年（令和2年）4月の民法改正により新設されました。

新設前のケース

この権利が新設される前も、配偶者が遺産分割協議で建物の所有権を取得すれば建物に住み続けることはできました。しかし、以下のケースで、法定相続分にしたがって相続財産を分け合うこととし、Yが不動産の所有権を単独で取得するとする協議を成立させてしまうと配偶者がとても困ってしまいます。

上のケースでは、Yの取得分は3,000万円（＝6,000万円×、A及びBの取得分はそれぞれ1,500万円（＝6,000万円×1/4）です。しかし、Yは評価額3,000万円の不動産を単独で取得することにより、預金を相続することができません。仮に、Y自身に十分な資力がない場合、Yは不動産を相続したばかりに相続後の生活に困ってしまいます。

新設後のケース

そこで、新設されたのが配偶者居住権です。配偶者は建物の所有権を取得しない一方、建物の所有権を取得した他の相続人（たとえば、長男）に対して「建物を無償で使わせてね」と請求できる権利（債権）を取得できます。

配偶者居住権の評価額は通常、所有権よりも低く評価されます。配偶者居住権には他の相続人の所有権という負担がついており、所有権ほどの自由度がない権利だからです。

上のケースで、たとえば、配偶者居住権が1,500万円と評価される場合、Yはさらに1,500万円の預金を取得することができます。なお、Aが不動産の所有権を取得するのであれば、Aは1,500万円（＝3,000万円（不動産の評価額）－1,500万円（配偶者居住権の評価額）、Bも1,500万円（Yが取得した預金（1,500万円）の残額）を取得します。

このように、配偶者に対し、長年にわたり住み続けた終の棲家に無償で住み続けることを保障しつつ、相続後の生活資金を確保して将来の生活の安定を図ろうとして設けられたのが配偶者居住権です。

配偶者居住権と配偶者短期居住権の違い

配偶者居住権と似た権利に「配偶者短期居住権」があります。配偶者居住権と同じ民法改正によって設けられました。

配偶者短期居住権とは、遺産協議によって被相続人の建物を取得する人が確定するまで、あるいは相続開始時（被相続人の死亡時）から6か月を経過するまでのいずれか遅い日までの間、相続開始時に無償で住んでいた建物に無償住み続けられる権利です。遺贈などによって第三者に建物の所有権を取得されてしまった配偶者が、突然住まいから追い出されることを防ぎ、当面の住まいを確保するために設けられたのがこの配偶者短期居住権です。

配偶者居住権と異なり、特別な手続きをすることなく自動的に発生します。

【配偶者居住権と配偶者短期居住権の違い】

項目	配偶者居住権	配偶者短期居住権
権利の存続期間	原則として配偶者が亡くなるまで（終身） ※期間を定めることも可能	遺産分割が確定した日、または相続開始から6ヶ月を経過する日の「いずれか遅い日」まで
設定・発生方法	遺産分割協議や遺言などでの設定が必要	相続発生時に無償で同居していれば自動的に発生
登記の可否	登記が必要	登記することはできない
目的	相続後の住まいと生活の安定の確保	遺産分割が終わるまでの間の、一時的な住環境の保護

配偶者居住権を取得するための要件

配偶者居住権は「遺産分割または遺贈・死因贈与」、「家庭裁判所による審判」のいずれかで取得することができます。

遺産分割または遺贈・死因贈与による場合

遺産分割または遺贈・死因贈与によって取得する場合は次の要件を満たす必要があります。

②の遺贈とは遺言による贈与のことです。被相続人が生前に遺言書を作っており、「配偶者に　」という遺言を遺していた場合は配偶者居住権を取得できるということです。なお、遺言の内容がある特定の財産を承継させる特定財産承継遺言の場合は配偶者居住権を取得することはできません。

②の死因贈与とは、贈与者の死亡によって効力が発生する贈与のことです。遺言と似ていますが、あらかじめ財産を受け取る人と契約を結んでおくことなどが遺言と異なります。

③について。たとえば、設例のケースで、XとD（Xの相続人ではない）が建物を共有していた場合、Y（妻）は配偶者居住権を取得できません。この場合に配偶者居住権を成立させることは、Dに対して一方的にYの無償の居住権を認めることになり、Dにとって酷な話になるからです。

家庭裁判所の審判による場合

遺産分割協議で相続人同士の話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所の調停や審判を利用して遺産分割を行います。その際、家庭裁判所の「審判」によって配偶者居住権の取得が認められるケースがあります。

家庭裁判所の審判で配偶者居住権を取得するには、大前提として「①相続開始時にその建物に住んでいたこと」「③被相続人が配偶者以外の人と共有していなかったこと」を満たした上で、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

後者の要件については、裁判所は「配偶者の年齢」「健康状態」「財産状況」「これまでの生活状況」などを総合的に考慮して判断します。単に「住み慣れているから」という理由だけではなく、「高齢や持病があり引っ越しが困難である」「他に住む場所を確保する十分な資金がない」といった必要性が重視されます。

配偶者居住権の内容

配偶者居住権を取得できたら何ができるのでしょうか？ここでは配偶者居住権の具体的な内容について、Q＆A方式で解説します。

いつまで持てる？

原則として、配偶者が亡くなるまで（終身）です。
ただし、遺産分割協議や遺言、家庭裁判所による審判によって「10年間」や「特定の施設に入所するまで」といったように、あらかじめ期間を定めることも可能です。期間を定めた場合は、その期間が満了するまでとなります。

権利が消滅する場合は？

配偶者居住権は次の場合に消滅します。

②について。建物の所有者は、配偶者居住権を取得した配偶者が以下のいずれかの義務に違反したときは、相当な期間を定めて是正するよう求めることができ、その期間内に是正されないときは意思表示によって配偶者居住権を消滅させることができます。

• 常識的な範囲で建物を使用・収益する義務（善管注意義務）
• 配偶者居住権を第三者に譲渡してはならない義務（譲渡禁止義務）
• 建物の増改築、第三者に使用・収益させるにあたり所有者の承諾を得る義務（承諾義務）

③は、配偶者が建物の所有権を取得したときは、配偶者はその所有権に基づいて建物を使用・収益でき、もはや配偶者居住権を存続させる意味がないためです。④は、たとえば、自然災害などで建物が崩壊した場合などが考えられます。

何ができる？

これまで通り無償で住み続けることができます。ただし、建物にかかる通常の必要費（固定資産税や日常的に発生する修繕費（雨漏りの修理費用など））は配偶者自身が負担しなければないけません（※）。なお、建物の所有者の承諾を得れば、建物を増改築したり、建物の全部または一部を第三者に貸して、そこから家賃収入を得ることができます。

できないこと、制限されることは？

第三者に譲渡したり、売却したりすることができません。 これは、配偶者居住権が配偶者のみに認められた権利（一身専属権）であるためです。また、建物の所有者の承諾なしに建物を増改築したり、他人に貸し出したりすることもできません。

配偶者居住権のメリット

配偶者居住権を取得することのメリットは以下のとおりです。

【1】住み慣れた家と老後の生活資金を両方確保できる

通常、配偶者居住権の評価額は低く計算されるため、遺産の枠に余裕ができ、不動産だけでなく、預貯金なども相続できるようになります。結果として、今後の住まいと生活に必要な資金を確保することができます。

【2】次の相続（二次相続）での相続税を抑えられる

配偶者居住権は、権利を持つ配偶者が亡くなった時点で自動的に消滅します。あとで子どもたちが財産を引き継ぐ際（二次相続）には、この権利の価値は相続財産に含まれないため、結果としてご家族全体の相続税の負担を軽くできる可能性があります。

【3】土地の評価額を大きく下げる「特例」が使える

一定の条件を満たせば、土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」を利用できます。配偶者の税額軽減（1億6,000万円または法定相続分まで非課税）などの制度と組み合わせることで、相続税をさらに大きく減らすことが可能です。

配偶者居住権のデメリット

一方、配偶者居住権を取得することのデメリットは以下のとおりです。

【1】権利の売却・譲渡や自由な貸し出しができない

配偶者居住権は配偶者にのみ認められた権利（一身専属権）であるため、第三者への売却や譲渡はできません。たとえば「施設への入所費用に充てるために権利を売る」といったことはできません。また、建物の所有者の許可なく第三者に貸し出して家賃収入を得ることもできず、無断転貸は権利を失う原因にもなります。

【2】固定資産税の負担やリフォームの制限がある

無償で住み続けられるとはいえ、固定資産税や日常的な修繕費などは、原則として住んでいる配偶者が負担しなければなりません。また、建物の増改築を行う場合には所有者の承諾が必要であり、修繕費用の負担や工事の許可を巡って、親子間でトラブルになるケースもあります。

【3】生前に放棄すると「贈与税」のリスクがある

施設への入所などを理由に、生前に配偶者居住権を放棄したり所有者との合意で解除したりした場合、残存期間に応じた価値が建物の所有者（子どもなど）に無償で移ったとみなされます。これにより、建物の所有者に対して多額の贈与税が課せられるリスクがある点には注意が必要です。

【4】配偶者が若い場合、取得できる現金が少なくなる

配偶者居住権の評価額は、配偶者の年齢（平均余命）をもとに計算されます。配偶者が若いほど「長く住み続ける」とみなされて権利の価値が高く評価されるため、遺産全体の中で居住権の占める割合が大きくなり、結果的に相続できる預貯金などが想定より少なくなる可能性があります。

配偶者居住権には登記が必要

配偶者居住権という権利自体は遺産分割協議などによって取得することができますが、実はそれだけでは完全ではありません。配偶者居住権を取得した後は、配偶者居住権の設定登記を行う必要があります。

登記とは？

登記（不動産登記）とは、法務局という役所が管理する登記簿に、土地や建物の所在地、広さ、所有者の氏名、設定されている権利の内容などを記録し、一般に公開する制度です。登記をすることで、土地や建物の権利関係を第三者にも主張（対抗）することができます。

なぜ登記が必要なのか？

遺産分割協議などで配偶者が配偶者居住権を取得したとしても、外観上は、配偶者が配偶者居住権を取得したことがわかりません。もし、建物の所有者が勝手に建物を第三者に売却し、第三者から建物からの退去を求められたとします。この場合、登記していなかったときは、その第三者に「私は配偶者居住権に基づいてこの建物に住んでいます」ということを主張できず、建物から退去せざるをえなくなってしまいます。

こうした自体に備えて、第三者にも配偶者居住権をもっており、かつ、配偶者居住権に基づいて建物に住んでいることをきちんと主張できるために登記をしておくのです。

登記申請の概略

配偶者居住権を登記簿に記録（登記）するには、法務局に登記申請書等の書類を提出して行う登記申請が必要です。ここでは、配偶者居住権を設定するための登記に関する概略（主な注意事項）について解説します。なお、登記申請はご自分で行うこともできますが、難しい場合は司法書士に相談した方がよいでしょう。

前提として必要な登記

配偶者居住権の設定登記をするためには、前提として、建物の所有者が遺産分割協議などに基づいて建物の所有権を取得したことの登記（所有権移転登記）が必要です。配偶者居住権は、配偶者以外の人が建物の所有権を取得してはじめて取得できる権利だからです。

提出書類等

法務局に提出する主な書類は以下のとおりです。提出書類は配偶者居住権の取得原因（遺産分割協議か遺言かなど）により異なります。

なお、法務局に登記申請する際は登録免許税を納めなければいけません。配偶者居住権の設定登記をする場合の登録免許税は「建物の固定資産評価額×0.2%（1,000分の2）」で計算します。登録免許税は、収入印紙などで納めることができます。