権利証とは？紛失した場合の対処法や登記識別情報との違いを解説

権利証とは　

権利証とは正式には登記済証といいます。登記申請する際に法務局に提出する登記申請書の副本に「登記済」の朱印が押されたものが登記済証です。不動産の権利を取得した人のために法務局から発行されます。たとえば、

という場合、権利証が発行されるのは①のケースではBさん、②のケースではYさん、③のケースではIさんです。

権利証は登記識別情報へ

もっとも、登記済証が発行されたのは遅くとも平成17年から平成20年までです。以降は「登記識別情報通知」という書面が法務局から発行されることとなりました。登記識別情報通知のことを権利証と呼ぶ人もいます。

登記済証も登記識別情報も権利を取得したときに発行されます。また、あとで解説するとおり、役割も同じです。しかし、形式や特徴等に若干の違いがあります。

	登記済証	登記識別情報通知
形式	縦書き	横書き
内容	記載事項が多い	記載事項は最小限
特徴	登記申請書の副本に「登記済」の朱印が押される	12桁の英数字のパスワードが書かれてある

権利証は何のために発行される？

権利証が法務局から発行されるのは、将来、不動産を売ったり（売主）、誰かに譲ったり（贈与者）、自分の土地などに抵当権を設定する人（設定者）、つまり、不動産の登記名義人の本人確認のためです。

たとえば、売主Aさんと買主Bさんが土地の売買契約を締結し、土地の所有権の名義（登記）をAさんからBさんに移すとします。この所有権の移転登記をする際に、もともとAさんに発行されていた権利証（現在は、登記識別情報通知の12桁のパスワード）は法務局に提出しなければならないことになっています。

それは、Aさんに成り代わって見ず知らずの第三者がAさんの土地を売ってしまうことを防ぐためです。権利証はAさんにしか発行されませんし、第三者の手に渡る可能性も低い書類です。そのため、その権利証が法務局に提出されたことをもって、法務局は間違いなくAさんによって売られた土地だと判断するのです。

また、冒頭で紹介したような人は不動産を失ったり、自分の土地に担保権を設定したりと、登記上何らかの不利益を受ける人といえます。したがって、「そのような不利益を受けてもかまいません」という不動産の登記名義人の意思確認のために権利証の提出が必要とされています。

権利証が必要な場合、不要な場合

先ほど、所有権の移転登記をする際に、権利証を法務局に提出しなければならないという話をしました。この所有権移転登記の申請は権利を失う登記義務者（売主）と権利を取得する登記権利者（買主）が共同して申請する形をとります。つまり、権利証は共同申請で登記するときに必要とされます。

一方、共同申請に対して単独申請があります。単独申請の登記の代表が相続登記です。被相続人の所有する不動産を相続人の一人が相続するとき、その相続人だけが申請人となって登記申請します（被相続人は亡くなっているため申請人となることは不可能です）。

この単独申請では原則として権利証は不要です。相続登記は単独申請であって登記義務者がいないのがその理由です。また、そもそも相続登記が単独申請なのは被相続人が亡くなっているという理由のほか、戸籍等の公的な書類で相続の事実を証明でき、登記の申請を担保できるからでもあります。

権利証に関するQ＆A

最後に、権利証に関するよくある疑問についてお答えします。

登記簿謄本との違いはありますか？

まったく別のものです。登記簿謄本は、不動産の現在の状況などが記録されたもので、手数料を払えば誰でも取得して内容を確認できます。一方、権利証は不動産の権利を取得した人にのみ発行されるパスワードのようなもので、他人が取得することはできません。

権利証はどこに保管すればいいですか？

自宅の耐火金庫や金融機関の貸金庫等に保管しておくことが考えられます。大事なものですので、盗用されないよう厳重な場所に保管しておきましょう。

古い登記済証は使うことはできませんか？

以前に受け取った古い登記済証は今でも使うことができます。

権利証を紛失したら再発行してもらえますか？

再発行はしてもらえません。ただ、代替手段（・司法書士による本人確認・事前通知制度など）によって不動産の取引自体は可能です。詳しくは司法書士にお尋ねください。

権利証を紛失した場合の対応を教えてください

法務局に登記識別情報のパスワードを失効させる申し出を行うことが考えられます。また、法務局に出頭して不正な登記がなされるおそれがある旨を伝えておく不正登記防止申出という制度を使うことも考えられます。

なお、失効制度は登記識別情報のパスワードを失効させための制度で、登記済証を失効させる制度はありません。一度、失効させると失効した登記識別情報通知は再発行されません。

権利証を紛失したら所有権は失われますか？

いいえ。権利証を紛失したからといって所有権がなくなるわけではありません。

「泥棒に権利証を盗まれたら、勝手に家を売られてしまうのでは？」などと不安になるかもしれませんが、ご安心ください。

登記手続きでは、権利証（または登記識別情報）だけで名義を変更することはできません。手続きを進めるには、権利証に加えて「あなたの実印」や「発行から3ヶ月以内の印鑑証明書」がセットで必要になります。

つまり、権利証が見当たらない場合でも、実印や印鑑カードを盗まれないよう厳重管理していれば、第三者によって勝手に不正な登記がなされるリスクを抑えることができます。まずは実印や印鑑証明書の管理状況を確認しましょう。

登記識別情報のシールをはがしてしまいました・・・

はがしてしまってもパスワードが無効になったり、ただちに所有権が失われることはありません。番号自体を隠せれば問題ありませんので、見えないように紙や封筒で包むなどして、厳重に保管し直しましょう。

なお、やはり、パスワードや登記識別情報通知の再発行はできません。第三者に盗み見られた可能性がある場合は、前述した失効制度や不正登記防止申出制度の利用を検討しましょう。