所有不動産記録証明制度とは？

所有不動産記録証明制度とは

所有不動産記録証明制度とは、ある特定の人や法人が所有する不動産について法務局がリスト化して証明する制度です。2026年（令和8年）2月2日から始まっています。

この制度が始まるまでは、ある特定の人や法人が所有している不動産を抽出してリスト化する仕組みはありませんでした。その結果、不動産を所有していた故人が死亡したときに、その相続人が故人の不動産を把握することができず、相続登記がさなれないまま放置されていました。そこで、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されたことに伴い、相続登記の負担を軽減する狙いからもこの制度が導入されることとなりました。

所有不動産記録証明制度のメリット

所有不動産記録証明制度の最大のメリットは不動産の把握漏れを防ぐことができることです。

故人の遺産を把握していない場合、お亡くなりになった後、やらなければならないことの一つとして故人の遺産の調査があります。故人が「○○に××の財産を相続させる。」などという遺言書を作っていない限り、故人の遺産の分け方について相続人全員で話し合う必要があり、その前提として故人の遺産を把握しておく必要があるからです。

そして、制度が始まるまで、故人の不動産を一括で把握できる資料として活用されていたのが名寄帳でした。しかし、名寄帳は各市区町村の役場ごとに管理されているため、全国にある不動産を把握するには、各市区町村の役場から個別に名寄帳を取り寄せる必要がありました。さらに、相続人が不動産がある市区町村を知らなければそもそも名寄帳を取得できないという弊害がありました。

この点、所有不動産記録証明制度では、法務局に請求するだけで全国各地にある不動産を把握することができ、不動産の把握漏れを防ぐことができるというわけです。この制度を活用することで相続登記の負担軽減にもつながります。また、遺言者が遺言書を作るにあたり、自分の不動産の情報を把握するためにも活用することができます。

項目	所有不動産記録証明制度	名寄帳
対象範囲	全国一括で検索可能	各市区町村内のみ
取得先	法務局（全国どこでも可）	不動産がある市区町村役場
対象不動産	登記されている不動産のみ	未登記の不動産も含む
主な用途	どこに不動産があるか全く分からない時の「当たり付け」	特定の市区町村内にある不動産の「網羅的な把握・評価額の確認」

所有不動産記録証明制度で証明されること

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法務省HPより抜粋

所有不動産記録証明制度を使いたい場合は法務局に証明書の交付を請求した上で、法務局から証明書を受け取ります。受け取った証明書には以下の3つの欄が設けられています。

請求人の欄

請求人の欄には請求書に記載した以下の請求人の情報が記載されます。

検索条件の欄

検索条件の欄には請求書に記載した以下の検索対象者に関する検索条件の情報が記載されます。

検索条件に該当する所有権の登記名義人が記録されている不動産の欄

この欄には、前述した検索条件のもと、システムから抽出された以下の不動産の情報が記載されます。

所有不動産記録証明書の取得方法

所有不動産記録証明書の取得方法は以下のとおりです。

請求できる人

証明書を請求できるのは以下の人です。

①の「所有権の登記名義人」とは、登記簿に「所有者」として氏名が記録されている人のことです。②の「その他の一般承継人」とは、相続・遺言によって不動産を包括的に引き継いだ人などがあたります。

必要書類　

証明書を請求するにあたって必要な書類は以下のとおりです。請求する人によって必要となる書類が異なります。

※1　印鑑証明書と委任状については原本で提供する必要があります。その他の書類については原本と併せてコピーが提出された場合は原本は返却されます。
※2　オンライン請求する場合は、必要書類もオンラインで提供する必要があります。

手数料

証明書の発行には、以下の手数料がかかります。

上記は、いずれも検索条件1件につき、1通あたりの金額です。たとえば、「検索条件を4件を指定し、書面請求で証明書を1通取得するとき」は＝「1,600円×4×1＝6,400円」の手数料がかかります。

請求先

所有不動産記録証明書の請求先は法務局（支局・出張所を含む）です。全国どこの法務局にも請求できます。

請求方法

請求方法は以下の3つです。

窓口請求ではその場で請求書の不備等を修正できること、証明書を受け取ることができることができます。ただ、法務局が開いている平日の時間帯に窓口に行く必要があります。郵送請求では窓口に行く必要はありませんが、郵送した後は不備等を修正できず、受け取るまでに時間がかかります。オンライン請求でも郵送請求と同じメリットがありますが、パソコン上での操作が必要で、パソコンに不慣れな方にはストレスを感じるかもしれません。なお、オンラインで請求した場合でも、証明書自体は「郵送」または「法務局の窓口」で受け取る形になります（画面上でダウンロードできるわけではありません）。

取得にかかる期間

所有不動産記録証明書を取得するまでにかかる期間は、以下のとおり窓口請求か郵送請求かで異なります。

• 窓口請求： 原則として即日発行されます（ただし、検索条件が複雑な場合や混雑状況によっては時間がかかる場合があります）。

• 郵送請求・オンライン請求（郵送交付）： 申請から手元に届くまで、およそ1週間〜10日程度を見込んでおくと安心です。

所有不動産記録証明制度の利用上の注意点

最後に、所有不動産記録証明制度の利用上の注意点について解説します。

詳細な登記情報まではわからない

所有不動産記録証明制度では「検索対象とされた人が不動産を所有しているかしていないか」を明らかにするための制度です。仮に、所有しているとしても、いつ、どんな原因で取得したのか、抵当権などの担保権は設定されているかなどの登記情報はわかりません。登記情報を知りたいときは、登記情報（登記事項証明書）で確認する必要があります。

完全ではない

所有不動産記録証明制度では、一定のルールに基づいて不動産が抽出されます。異なる人でも名前が同じ人の不動産が抽出されてしまったり、そもそも検索条件に不備があるときは不動産が抽出されず漏れが生じてしまう可能性もあります。この制度を使ったからといって、一度に完璧に不動産を把握できるわけではないことは念頭に入れておくべきです。

抽出されない可能性がある

こちらも先ほどの話と重なりますが、以下のようなケースでは不動産が抽出されない可能性があります。

①のようなことになるのは、所有不動産記録証明制度では、あくまで請求書に書かれた検索条件の氏名、住所などに基づいて不動産が検索されるためです。

②の表題部とは登記簿の冒頭部分です。登記簿は表題部と権利部にわかれており、権利部に不動産の所有権に関する情報が書かれていないと抽出の対象とはなりません（例：建築したばかりで所有権保存登記をしていない建物や、明治時代から名義変更されていない古い土地などがこれに該当します）。

③について。故人が単独で所有していた不動産だけでなく、親族などと複数人で所有していた「共有持分」の不動産も基本的には抽出されます。しかし、登記簿に登録されている住所や氏名が検索条件と少しでも異なっている場合、共有名義の不動産はうまく抽出されない可能性があります。もし共有不動産が多いと予想される場合は、念のため従来の名寄帳なども併用するのが安全です。

手数料は返還されない

理由のいかんを問わず、不動産が抽出されなかった場合でも手数料は返還されません。なお、不動産が抽出されなかった場合は「該当不動産がなかった」旨が回答されます。